Ekologiskt bostadsbyggande i egen regi

Det här är blogg om att uppföra ekologiskt anpassad bostadsbebyggelse i egen regi. Kanske är du som läser och kan ha nytta av denna blogg arkitekt, medlem i en byggemenskap, i en grupp som ska bygga en ekoby, ett kollektivhus eller har en helt annan ingång.

Vi som bloggar heter Cathrine Bülow ( biolog, ekobyggkonsult, journalist, driver  www.ekobyggportalen.se)  och Marita Wallhagen (doktor på Högskolan i Gävle och arkitekt på Arkitektgruppen i Gävle). Med stöd av Boverket ska vi göra en förstudie om möjligheterna till uppförande av ett ekologiskt flerbostadsprojekt. Våra utgångspunkter  är att:

  •  Ekologiskt byggande ska vila på en holistisk, humanekologisk grund som omfattar hänsyn till naturmiljön, minimerad klimatpåverkan,  konsekvent frånvaro av gifter och kemikalier.  Hela byggprojektets livscykel ska beaktas för att sammantaget bli så ”vänligt” som möjligt både mot människa som miljö.
  • Social hållbarhet uppnås genom att skapa ett aktivt hus/bebyggelse där verksamheter och boende    samverkar.
  • Ett unikt projekt kan ge ringar på vattnet genom att inspirera andra till ett mer miljömässigt hållbart byggande.

Innehåll 

  • Att hitta en tomt?

    Detaljplaner

    När kommunen tar initiativ till markanvisning

    Vad är en bra tomt?

     

 

 

 Att hitta en tomt

Det kan finnas flera vägar till att hitta en tomt. Kanske har du/ni redan spanat in den perfekta tomten för att bygga t.ex en ekoby på och det gäller att ta kontakt med fastighetsägaren för att höra om möjligheterna. Om det gäller tomter på landet,  kan man leta på sidor för lantbruksfastigheter  till exempel; https://www.lansfast.se/hitta/gard/,  https://www.hemnet.se/till-salu/gard-skog och andra fastighetssidor som du kan hitta om du googlar på gårdar till salu.

Genom att gå in på Hitta och göra en sökning på tomtgränser kan man få information om tomtindelning, fastighetsbeteckning och den aktuella fastighetens areal. Man ser också vilka personer eller företag som är knutna till fastigheten. Genom att sedan gå in på kommunens planarkiv och ange fastighetsbeteckningen kan du får med information om tomten som storlek, gällande detaljplan osv. En sådan sida kan se ut så här.

Detaljplaner

För att kunna bygga på en tomt måste en  aktuell detaljplan finnas.  Detaljplaneändring ansöker man om hos kommunen.

  • Detaljplaneändringar prioordnas i regel (1,2,3) vilket avgör hur lång tid det tar att få dem gjorda. Prio1 ärenden ska tas om hand medsamma men med lägre prio kan det ta betydligt längre tid..
  • Om tomten har en privat fastighetsägare måste avtal finnas med denne först om att denne godkänner detaljplaneändring.
  • Att få en detaljplan ändrad kan kosta mellan 50 000- 200 000 (exempel Gävle).  Det billigaste och snabbaste är att hitta en tomt där planen redan tillåter byggnation och där endast smärre ändringar behövs.

Du kan också ta kontakt med kommunens samhällsbyggnadskontor/planenhet för att få mer information om fastigheter du är intresserad av. Kommunerna brukar lägger också ut aktuella markanvisningar på sin hemsida. Exploateringstrateger på kommunen har hand om dessa frågor. För betydande exploateringsprojekt anordnas ofta markanvinsningstävlingar där olika projekt får mäta sig med varandra och hur de bäst uppfyller de kriterier som kommunen ställt upp för markanvisningen. Kriterierna brukar handlar bland annat handla om möjlighet till genomförande, ekonomiska förutsättningar och uppfyllande av hållbarhetskriterier. I stora städer är det ofta svårt att få tag på en tomt medan det i mindre städer och på landsbygden går betydligt lättare. I större och expansiva städer finns en stor konkurrens med många aktörer som vill bygga medan vissa kommuner får  anstränga sig för att locka till sig fastighetsutvecklare,  och på platser där byggkostnaden högre än marknadsvärdet sker flerbostadsbyggande oftast endast  i kommunal regi.

Tobins q är en investeringsteori där marknadsvärdet för småhus i en kommun divideras med produktionskostnaden i samma område. Ett tal över 1 visar att det lönar sig att bygga i den kommunen. Detta index torde också ge en fingervisning om lönsamheten för större byggnadsprojekt. Är talet under 1 anses det bättre att köpa befintligt än att bygga nytt. Här finns en lista på Tobins q kommun för kommun. Observera dock att värdena är medelvärden och att q-värdet kan skilja sig mycket åt inom en och samma kommun.  Sammanfattningsvis är det lättare att få tag i en tomt i ett område med lågt Q-värde men de möjligheten att få lån till ett nybyggnadsprojekt är sämre och det kan finns större ekonomiska skäl att se över om visionen kan inrymma i befintlig bebyggelse.

Köpt tomt och tomträtt

Alternativet till att köpa en tomt kan vara att bygga med tomträtt. Den som har en tomträtt betalar en avgift, en så kallad tomträttsavgäld, till kommunen för att nyttjande av marken. Tomträttsavgälden bestäms utifrån taxeringsvärdet på marken och vissa avdrag. Avtalet om tomträtten gäller normalt i 60 år, men tomträttsavgälden bestäms ofta för 10 år i taget. Ett år innan avgäldsperioden går ut ska kommunen och tomrättsinnehavaren teckna ett tilläggsavtal. I avtalet bestäms den nya tomträttsavgälden, som till största delen styrs av marktaxeringsvärdet.

 

När kommunen tar initiativ till markanvisning

Om intresset från olika byggherrar bedöms som stort anordnas ofta en markanvsninsingtävlig. I annat fall går kommunen ut med information och som intresserad byggherre får man skicka in en intresseanmälan.

 

FRÅN BYGGHERRENS IDÈ TILL BYGGSTART ( Exempel Gävle kommun)

Processen för markanvisning till byggherrarna delas upp i tre skeden:

  1. Intresseanmälan och avsiktsförklaring. Detta skede inleds med att kommunen marknadsför programmet och bjuder in byggherrar att lämna in intresseanmälningar i form av idékoncept för en eller flera byggrätter. Utifrån inlämnade förslag gör kommunen en bedömning av idékoncepten, med fokus på programuppfyllelse, gestaltning, tekniska innovationer/miljösmarta lösningar, tillgänglighet och integration. Detta steg har som mål att resultera i att varje byggrätt inom deletappen är ”tilldelad” en byggherre, och att en avsiktsförklaring har tecknats. I avsiktsförklaringen fastslås byggherrens idékoncept och spelregler för den kommande processen samt dialogen.

 

  1. Markanvisning och detaljplaneprocess. Första skedet har resulterat i en arbetsgrupp av byggherrar, en för varje byggrätt. Byggherrarna ansvarar nu för att utveckla sitt idékoncept till en färdig idé. Parallellt tar kommunen fram ett gestaltningsprogram för detaljplanen. Kommunen godkänner sedan byggherrarnas idéer och tar fram en detaljplan och slutför gestaltningsprogrammet. Innan detaljplanen antas, tecknas ett markanvisningsavtal mellan byggherren och kommunen. Avtalet reglerar byggherrens rätt att fortsätta förhandla om byggrätten med sin idé som en förutsättning.

 

  1. Bygglovsprövning och marköverlåtelse. Efter att detaljplan vunnit laga kraft och markanvisningsavtal tecknats och godkänts av Kommunstyrelsen inleds det sista skedet i processen för markanvisning. Skedet inleds med en uppstartsdialog om framtagande av bygglovshandlingar mellan byggherren och kommunen (ansvariga i exploateringsprojektet samt avdelningarna Bygglov och Fysisk planering). Byggherren arbetar fram bygglovhandlingar utifrån sin idé och vad som framkommit i dialogen samt utifrån vad som

reglerats i markanvisningsavtalet. Byggherren söker sedan bygglov. I och med att bygglov beviljas tecknas ett avtal mellan kommunen och byggherren om att marken överlåts och därmed får byggherren tillträde och kan starta byggnation.

Detta tillvägagångssätt för tilldelning och överlåtelse av mark möjliggör att byggherrarnas egna idéer tillvaratas och inarbetas i detaljplaneringen samt att en tydlig dialogprocess från intresseanmälan till marköverlåtelse medför att kvalitén i projektet bevaras genom hela genomförandet.

Exempel på vad som kan efterfrågas i en intresseanmälan för markanvisning

I intresseanmälan ska följande ingå

Förslaget ska presenteras på högst 3 st A1 planscher samt skickas in digitalt i pdf-format. Förslaget ska innehålla svar på: 1.Hur projektet bidrar till områdets utveckling. 2.Hur projektet samspelar med omgivningen. 3.Vad projektet har för arkitektonisk idé. 4.Vad projektet har för idé om områdets ” byggstenar” (gatunät, byggnader, friytor och platser). 5.Hur projektet kommer att arbeta för att uppfylla målen i Agenda 2030. • Referensprojekt med bilder • Kontaktperson och firmatecknare • Preliminär tidplan för när byggnation av bostäder avses kan påbörjas och avslutas.

Vad kostar en byggrätt?

Det är jättestora skillnader beroende på var i landet man befinner sig, hur centralt tomten ligger osv. Här ett exempel utanför Gävle:

Pris

Kommunen tillämpar fastpris på byggrätterna enligt följande: Radhus 400 tkr /bostad Parhus 650 tkr /bostad Kedjehus 600 tkr/bostad Friliggandehus 925 tkr/bostad Flerfamiljshus 2500 kr/kvm BTA För område X tillkommer kostnad för kvartersgata för byggherren vilket medför ett lägre byggrättspris på 600 tkr/bostad.

Vad är en bra tomt? 

Det är naturligtvis viktigt att välja en bra tomt för sitt byggprojekt. Helst vill man såklart hitta en vacker, solbelyst tomt i lä (en sydsluttning är ofta det idealiska) där grundläggningsförutsättningarna är goda och inga störande faktorer som buller med mera är ett problem. Men det finns inga hundraprocentigt perfekta tomter. De sammantagna kvalitéerna får beaktas. Gör en kartläggning av tomtens för- och nackdelar och tänk igenom om ni trivs med lokalkulturen, om  avstånd till service och kommunal trafik är rimligt och så vidare.

Välj helst en tomt där en ny byggnad kan placeras utan allt för stora ingrepp i naturen. Anpassa byggnaden till tomten och inte tvärtom. Undvik bortsprängning av berg och utplaning av en kuperad tomt. Bevara så mycket av naturmiljön som möjligt.  Att skövla den naturen på platsen och ersätta den med anlagd grönska inverkar negativt på den biologiska mångfalden och kostar dessutom mycket pengar.

Att se upp med — checklista

Markradon. Radon finns överallt i marken, men vissa platser kan ha en förhöjd radonhalt. Kommunen har kunskap om detta.

Buller kan göra det svårt att njuta av trädgården. Invändigt ger ett välisolerat hus med lågenergifönster i regel dock ett  gott bullerskydd.

Exploateringsplaner för området kan vara att bra att känna till. De anges i regel i kommunernas detalj- och översiktsplaner. Fråga din lokala tjänsteman på kommunen vid osäkerhet.

Förorenad mark på en tidigare bensinstations- eller industritomt eller där lakvatten från en gammal soptipp förorenat marken är ett problem, inte minst i större städer där gamla industriområden nu tas i anspråk för bostadsbebyggelse.  Länsstyrelsen har kartlagt förorenade områden i en geodatakatalog. Marksanering är en kostsam process där man ändå inte alltid lyckas få bort föroreningarna helt. För den som månar om ett sunt boende är det därför inte självklart att man vill bygga på sådan mark.

Konventionellt jordbruk i närheten av tomten, som bedrivs med ogräsmedel och insektsgifter, kan leda till en osund närmiljö och att den egna trädgårdsmarken är så förorenad att den inte lämpar sig för grönsaksodling.

Kraftledningar, järnvägar eller transformatorer ger upphov till kraftiga elektromagnetiska fält som kan innebära hälsorisker. Lämpligt avstånd beror på kraftledningens storlek men bör i regel vara minst 100 m.

Sank mark undviks. Man kan gräva ett par provgropar för att för att se om de vattenfylls eller hälla i vatten och se hur lång tid det tar innan det rinner undan. Om någon av iakttagelserna tyder på hög fuktighet i marken behövs mer noggranna undersökningar göras.  Är grundvattennivån hög innebär det merkostnader då man måste gjuta en inneslutning av betong kring husets grundmurar. Tänk också på att undersöka högsta vattenstånd för eventuellt närliggande sjö eller å.

En skuggad tomt som t.ex. ligger i mörker på grund av ett grannhus är inte optimalt att bygga på då tillräckligt dagsljusinsläpp är viktigt för vårt välbefinnande-

Vindutsatt läge kräver mer energi för uppvärmning och att vistas utomhus kan bli obehagligt. Å andra sidan kan det innebära att ett minivindkraftverk lämpar sig på tomten.  Man kan också konstruera olika typer av vindskydd, t.ex. av växtlighet eller plank, för att komma till rätta med blåsit.

Svårbebyggd mark, där byggnation är förenad med stora grundläggningskostnader kan vara bra att undvika om man vill hålla kostnaderna nere. Lerig mark är mest komplicerad att bebygga, då man ofta måste påla ner till fast berg. Även en starkt bergig, kuperad tomt kan så klart vara svårbebyggd även om den ofta bjuder på ett vackert läge. Planspräng inte en sådan tomt — anpassa istället arkitekturen till tomten och inte tvärtom. Bortsprängning av berg och utplaning av en kuperad tomt. Det innebär stora ingrepp i naturen och faller sällan väl ut estetiskt. Enklaste grundläggningen görs på grus, sand, mo och blockfattig morän. Du kan hitta information på geologiska kartor hos kommunen.

Bra att tänka på: 

Placera huset för så mycket lä som möjligt. Undvik skugga, blåsiga ställen och kalluftssjöar.

Värna om den naturliga topografin och växtligheten, undersök växtlighet och djurliv. Värdefull natur som äldre, grova lövträd, örtrika markpartier eller boplatser för fåglar, igelkottar eller andra djur ska man försöka spara.

Vara rädd om äldre byggnader och värdefull kulturmiljö i form av fornlämningar och gamla kulturspår. Riv inte gamla byggnader, gärdesgårdar, stenrösen eller dylikt för att ge plats åt ny bebyggelse

Undvik att bygga på odlingsbar mark. Vi bör vara rädd om den odlingsbara maken. Åkermark som bebyggts är förlorad för alltid och kan hota vår framtida matförsörjning.